【新城新楼盘PK老城二手房】400万在北京投资房产如何选择?

  近日,阿伦接到读者吕女士的来电,称想要用400万元在北京投资房产,看了不少房子,现在纠结于如何在新城区的新楼盘与老城区的二手房之间做决定。由于阿伦本周一直在出差,所以没能及时给出答复,今天下午还要赶去探盘,因此只有现在短短俩小时空闲时间。仓促间写下的这篇文章,希望吕女士看后可以有所收获,也希望有同样困惑的购房者能够受益。

  根据吕女士叙述的情况,她目前手中有400万元资金,准备投资住宅产品。吕女士说:“老城区的二手房地段好、方便出租,但是房龄长、房子旧,我担心以后会不好出手;新城区的新房价格低、没有房龄,但是居住氛围差一时半会也无法出租,以后能涨到什么样子也不得而知。我现在真不知道该如何选择。”

  相对于金融市场的震荡,作为固定资产的房产还是相对比较稳妥的。就房产投资而言,所选择的房屋未来升值空间大小直接决定着收益。对于身为一线城市的北京而言,目前住宅产品的均价约为45000元/平方米,尽管当前调控政策较为严厉,但相信北京楼市的未来还是会保持稳定发展的态势,房价没有下降的可能性。

  针对目前吕女士最大的困惑,阿伦仔细对比了新城新楼盘与老城二手房之间的不同,发现了他们各自的特点。综合来看,新城新楼盘主要有以下几大特点:

  在购房过程中,户型格局的好坏是一个很重要的考虑因素。目前楼市中,新房在户型设计上更加符合现代的潮流,大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅、衣帽间、空间等多样的设计风格,更加适合现代人的居住,因此投资这样的房屋在未来出手时也会更加迅捷。

  根据阿伦对于新房市场的调查显示,均价45000元/平方米是当前北京新楼盘的现状。由于北京五环外的在售楼盘明显多于五环内,因此市场竞争也较为激烈,各家新盘纷纷推出了各自的优惠政策,在价格方面往往相对低一些。

  在物业服务方面,随着近些年越来越多的大牌房企立足服务,北京的新楼盘越来越重视物业的服务。在小区的绿化、保安巡逻、停车位管理、大堂电梯间等具体细节服务上,新楼盘的服务与服务水准都相对较高。在服务内容上,新楼盘的物业做的也相对较为完善。

  相比于新楼盘新房的这种优势,老城区二手房也有自己的益处。总结起来,主要归纳为以下三点:

  大多数城市的老城区二手房都会占据交通的优势,这一点在北京也是如此。以阿伦居住的传统老城区朝阳为例,无论是公交通还是轨道交通,交通网络成型较早且相对合理。至于大家担心的堵车问题,老城区即便再堵车也肯定堵不过天通苑、回龙观这样的地方呀。

  商圈配套的完善与否决定了生活的方便程度,老城区的二手房在市政配套、商业设置、居住氛围等条件都要相对突出一些,由于占据了城市中心区的有利地段,整体的商业氛围、购物、生活气息等都相对较为浓厚,因此更受改善型购房者的欢迎。

  二手房由于是现房买卖,各方面的品质一目了然,一些如房屋面积缩水、延期交房、建筑质量、绿化率减少、规划更改等期房中容易产生的纠纷都不会发生,相对来说更加踏实,也降低了购房者的风险。

  在了解新城新楼盘与老城二手房各自的特点之后,还需要对投资的持有成本进行风险评估。阿伦认为,无论是投资新城新楼盘还是老城二手房,对于持有成本这件事情都需要格外重视。

  在新城新楼盘方面,由于入住率相对较低,出租的空置周期会相对较长。对于想要坐等升值的投资者而言,新城区一般都要有至少2—3年的培育期,在这期间还需要支付房屋的物业费与供暖费,这是新房最大的持有成本。

  如果是投资老城二手房,主要的持有成本则在于房屋的折旧,由于购买时就已经有一定的房龄,所以每一年房屋都在持续的折旧,虽然可以在买后就立即将房屋出售,但是随着房龄的不断增长,会相应的影响出售的效果,一些房龄较长的小区甚至无理贷款,这会将一部分有购房的人的贷款族拒之门外。

  之前阿伦通过采访,已经明确了新城新楼盘与老城二手房的各自特点及现状,针对这些,最主要的是搞清楚自己的个人情况,合理的进行选择。阿伦:抗风险能力强、短期内没有资金压力的投资者,更适合选择新城新楼盘的住宅产品进行投资;相对应的,希望在短期内见到投资回报、对市区情况熟悉、急于将房屋进行出租的投资者更加适合选择老城二手房。